Responsabilidad por vicios de obra en Argentina: por cuánto tiempo respondés

Cuatro años después de entregar la refacción, el cliente llama. Apareció una fisura en el muro que abriste, o el entrepiso que reforzaste se movió. La obra se recibió sin observaciones, cobraste todo y el expediente quedó en una carpeta que ya nadie encuentra. La primera pregunta no es de quién es la culpa: es hasta cuándo alcanza la responsabilidad por vicios de obra, y si este caso todavía cae adentro.

La respuesta del Código Civil y Comercial es que sí, y el plazo es largo. Pero no todas las fallas caen en el mismo régimen: el Código las reparte en tres situaciones distintas, con plazos distintos, y la diferencia entre ellas decide si esa llamada es una molestia o un problema serio.

Tres tipos de falla, tres regímenes distintos

El Código separa los defectos según se vean o no al recibir la obra, y según comprometan o no lo que sostiene el edificio. Esa clasificación es la que gobierna todo lo demás.

Vale la pena leer dos veces el primer renglón, porque contiene la única protección automática que tiene un contratista. La recepción presume que no había vicios aparentes. Pero esa presunción se cae si se pactó o es de uso un plazo de garantía para que el comitente verifique la obra: en ese caso la recepción se considera provisional y no hace presumir la aceptación (art. 1272). Un plazo de garantía que te parecía una cortesía comercial está corriendo el reloj de la aceptación hacia adelante.

Qué cubre el artículo 1273 y por qué el suelo no te salva

El artículo 1273 es el que importa cuando la falla es estructural. Dice que el constructor de una obra realizada en inmueble destinada por su naturaleza a tener larga duración responde al comitente y al adquirente por los daños que comprometen su solidez y por los que la hacen impropia para su destino. Dos detalles de esa frase cambian la lectura.

El primero es «y al adquirente». La responsabilidad no se agota con quien te contrató. Si el dueño vende la propiedad, el comprador puede reclamarte sin haber firmado nada con vos.

El segundo está en la frase final del artículo: el constructor solo se libera si prueba la incidencia de una causa ajena, y el Código aclara expresamente que no es causa ajena el vicio del suelo, aunque el terreno pertenezca al comitente o a un tercero, ni el vicio de los materiales, aunque no los haya provisto el contratista. Las dos defensas que uno usaría por instinto —«el terreno ya estaba así», «ese material lo compró el cliente»— están cerradas por el texto. Como el texto no deja margen para discutirlo después, lo que queda es documentarlo antes: el estudio de suelos y la constancia de qué material se aprobó y cuándo. Eso no te saca de la responsabilidad del artículo 1273 —el propio artículo dice que no—, pero deja registrado qué se decidió, con qué información y en qué momento.

A quién más alcanza, además del constructor

El artículo 1274 extiende esa responsabilidad de forma concurrente, y conviene ver en cuál de esos renglones queda cada trabajo:

• A quien vende una obra que construyó o hizo construir, si hace de esa actividad su profesión habitual. El que refacciona para vender está adentro.
• A quien, aun actuando como mandatario del dueño, cumple una misión semejante a la de un contratista.
• Según la causa del daño, al subcontratista, al proyectista, al director de obra y a cualquier otro profesional ligado al comitente por un contrato de obra referido a la obra dañada o a cualquiera de sus partes.

«Concurrente» significa que el comitente puede ir contra cualquiera de ellos por el total, y después esa persona se arregla con los demás. Que el error haya sido del proyectista no te saca del reclamo; te da a quién repetírselo después. El artículo 1277 agrega otra capa: el constructor, los subcontratistas y los profesionales están obligados a observar las normas administrativas y responden, incluso frente a terceros, por cualquier daño producido por incumplirlas.

Los dos plazos de la ruina: diez años para que aparezca el daño, un año para reclamar

Hay dos plazos que miden cosas distintas y conviene no mezclarlos.

El primero es el del artículo 1275: para que se aplique la responsabilidad de los artículos 1273 y 1274, el daño debe producirse dentro de los diez años de aceptada la obra. Es un plazo de caducidad y mide la aparición del daño, no el reclamo. Si la fisura aparece a los once años, el régimen no se aplica.

El segundo es el del artículo 2564, inciso c): el reclamo contra el constructor por responsabilidad por ruina total o parcial —sea por vicio de construcción, del suelo o de mala calidad de los materiales, siempre que se trate de obras destinadas a larga duración— prescribe al año, contado desde que se produjo la ruina. Ese es el plazo que tiene el comitente para accionar una vez que el daño apareció.

Combinados, y siempre dentro del régimen de ruina de los artículos 1273 a 1275, dan un mapa que se puede explicar en una frase: el daño tiene diez años desde la aceptación para aparecer, y desde que aparece hay un año para reclamar. Ese año es el del reclamo por ruina, no el plazo de cualquier reclamo por cualquier falla. Para los vicios ocultos no estructurales la aritmética es otra: 60 días para denunciarlo desde que se manifiesta (art. 1054), con una caducidad de la garantía a los tres años de recibido el inmueble (art. 1055 a), plazo que puede ampliarse por acuerdo de partes.

La cláusula que no sirve para nada

Es habitual que un contrato de obra incluya un párrafo que limita la responsabilidad del contratista a un plazo corto o a un monto determinado. Para los daños del artículo 1273 esa cláusula no funciona: el artículo 1276 establece que toda cláusula que dispense o limite esa responsabilidad se tiene por no escrita. No es que sea discutible o que dependa del juez; el Código la borra.

Lo que sí podés hacer por contrato es al revés: ampliar convencionalmente el plazo de la garantía por vicios ocultos, que el artículo 1055 permite expresamente. Sirve como argumento comercial cuando competís contra alguien que ofrece lo mínimo, y no te expone más de lo que ya estás expuesto en lo estructural.

Lo que de verdad te protege es el expediente de la obra

Si la defensa depende de probar una causa ajena, y el suelo y los materiales están excluidos por el texto, lo que queda es demostrar qué entregaste, en qué estado y cuándo. Eso no se reconstruye cuatro años después; se junta mientras la obra está abierta.

La carpeta mínima por obra

• El contrato con el alcance escrito y, si lo hay, el plazo de garantía pactado, porque decide si la recepción fue provisional o definitiva.
• El acta de recepción firmada, con fecha, y si se pactó un plazo de garantía, la constancia de cuándo terminó. El plazo de diez años del artículo 1275 corre desde la aceptación, y mientras la recepción sea provisional la aceptación no se presume.
• Fotos del estado previo y del trabajo terminado, con fecha verificable.
• Los remitos y comprobantes de los materiales, sobre todo de los que compró el cliente, con constancia de que los aprobó antes de colocarlos.
• El estudio de suelos o el informe del profesional interviniente, cuando la obra lo justifique.
• Los planos aprobados y la documentación municipal, que el artículo 1277 vuelve relevante por sí sola.

Esa carpeta es también lo primero que te va a pedir la aseguradora si tenés cobertura. Conviene revisar qué cubre y qué excluye realmente tu póliza de responsabilidad civil, porque la responsabilidad por vicios de obra y la responsabilidad civil general no son lo mismo. Y el lugar donde el plazo de garantía y el acta de recepción tienen que quedar escritos es el contrato con el que arrancás el trabajo, no un intercambio de mensajes.

Texto oficial: Código Civil y Comercial de la Nación, texto actualizado en InfoLEG (arts. 747, 1054, 1055, 1272 a 1277 y 2564).

Más normativa para contratistas en Argentina: Regulaciones y Licencias — Argentina.

Preguntas frecuentes

Si el cliente compró los materiales y salieron malos, ¿igual respondo?

En el régimen del artículo 1273, sí. El texto dice expresamente que no es causa ajena el vicio de los materiales aunque no los haya provisto el contratista. Dejar por escrito qué material se aprobó y cuándo, y observar por escrito el que no consideres apto, no te libera de esa responsabilidad; sirve para acreditar qué se decidió y quién lo decidió.

¿El plazo de diez años es para reclamar o para que aparezca el daño?

Para que aparezca. El artículo 1275 exige que el daño se produzca dentro de los diez años de aceptada la obra. El plazo para accionar es otro: el artículo 2564, inciso c), fija un año contado desde que se produjo la ruina.

¿Sirve de algo poner un tope de responsabilidad en el contrato?

Para los daños que comprometen la solidez de la obra o la hacen impropia para su destino, no: el artículo 1276 tiene por no escrita toda cláusula que dispense o limite esa responsabilidad. Lo que sí admite el Código es lo contrario, ampliar convencionalmente el plazo de la garantía por vicios ocultos (art. 1055).