Reparaciones locativas: qué trabajos puedes hacer sin licencia de construcción y cuáles no

¿Esto necesita licencia? Es lo primero que te pregunta un cliente cuando le cotizas cambiar el enchape del baño, pintar el apartamento o rehacer la instalación de la cocina. Si el trabajo mantiene la vivienda en buen estado sin tocar su estructura, la distribución de los espacios ni sus características funcionales, formales o de volumen, entra en lo que la norma llama reparaciones locativas y no necesita licencia de construcción. Cambiar pisos, enchapes, cielorrasos y pintura, o cambiar y ampliar las redes de agua, desagüe, luz o gas, entra en esa categoría. Mover un muro, abrir una ventana nueva, techar un patio o montar un mezanine ya no: eso necesita licencia antes de empezar. Y aunque no haya licencia, quien ejecuta la obra responde por el reglamento del conjunto, las normas de servicios públicos y los daños a los vecinos. Quien ejecuta la obra eres tú.

Qué dice la norma sobre las reparaciones locativas

La regla general está en el artículo 99 de la Ley 388 de 1997, la ley de desarrollo territorial. Para construir, ampliar, modificar, adecuar, reforzar, restaurar, demoler o cerrar una edificación hay que tener antes la licencia urbanística. La expide el curador urbano en las ciudades que tienen curadurías, y la oficina de planeación del municipio en las demás. Es obligatoria en todo el país.

La excepción viene del artículo 8 de la Ley 810 de 2003: las reparaciones o mejoras locativas no requieren licencia de construcción. El detalle está en el artículo 2.2.6.1.1.10 del Decreto 1077 de 2015, el decreto único del sector vivienda que expidió el Gobierno nacional con el Ministerio de Vivienda. Ese artículo define las reparaciones locativas como las obras que mantienen el inmueble «en las debidas condiciones de higiene y ornato». También da una lista de ejemplos: pisos, cielorrasos, enchapes, pintura en general y la sustitución, mejoramiento o ampliación de las redes hidráulicas, sanitarias, eléctricas, telefónicas o de gas. El Código de Policía lo repite en el parágrafo 3 de su artículo 135: las reparaciones locativas no requieren licencia ni autorización.

Cinco cosas que las reparaciones locativas no pueden tocar

El decreto pone cinco límites. Si el trabajo afecta cualquiera de ellos, deja de ser locativa y pasa a ser una de las modalidades de licencia del artículo 2.2.6.1.1.7.

1. La estructura portante: columnas, vigas, placas y muros que cargan. Un muro de carga en una casa de mampostería es estructura, aunque parezca un muro cualquiera.
2. La distribución interior: dónde están los espacios. Correr un muro o unir dos cuartos cambia la distribución, y eso es una modificación.
3. Las características funcionales: para qué se usa cada parte. Convertir el garaje en local es una adecuación, porque cambia el uso.
4. Las características formales: la forma y la apariencia del inmueble, sobre todo la fachada. Abrir o agrandar un vano la cambia.
5. El volumen: el área construida. Un mezanine, un altillo o un patio techado suman metros, y eso es una ampliación.

Sí es locativa o ya no es: ocho trabajos comunes

Con esos cinco límites, la mayoría de los trabajos de una remodelación se clasifican rápido. La columna de la derecha marca el punto en el que hace falta licencia previa de la curaduría o de planeación.

Que un trabajo no necesite licencia no quiere decir que puedas hacerlo sin más. Las redes eléctricas siguen bajo el RETIE. Según cuánto cambies, te basta un esquema constructivo o necesitas certificación plena, como explicamos en la nota sobre el esquema constructivo del RETIE. Y el trabajo de gas exige la certificación que repasamos en las tarifas de plomería en Colombia.

Sin licencia no quiere decir sin responsabilidades

El mismo artículo del decreto pone tres obligaciones a cargo de «quien ejecuta la obra». No es solo el propietario: también eres tú.

El reglamento de propiedad horizontal. En un edificio o conjunto, la Ley 675 de 2001 hace de la fachada, las cubiertas, la estructura y las redes generales de servicios bienes comunes esenciales (artículo 3). El propietario no decide solo sobre ellos. Antes de pintar la fachada de su torre, cambiar la cubierta o tocar un bajante general, pídele al cliente la autorización escrita de la administración. Que incluya los horarios y las reglas de ingreso y de escombros.

Los daños a terceros. Si se filtra agua al apartamento de abajo o se fisura el muro del vecino, respondes según las normas civiles. Un seguro de responsabilidad civil extracontractual es la forma de que ese daño no salga de tu bolsillo.

Los inmuebles de conservación. Si la casa es un bien de interés cultural o está en su zona de influencia, la autoridad de patrimonio tiene que aprobar el trabajo antes de empezar, aunque sea una reparación locativa.

El Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana (Ley 1801 de 2016) suma reglas de obra que valen con o sin licencia. No puedes dejar materiales ni escombros en el andén, tienes que limpiar de inmediato lo que caiga en el espacio público y reparar los daños al andén o a los vecinos. En zonas residenciales tampoco puedes construir ni reparar entre las 6 de la tarde y las 8 de la mañana, ni en festivos. El reglamento del conjunto o las normas de tu ciudad pueden ser más estrictos.

Qué pasa si el trabajo sí necesitaba licencia

Si te pasas de la línea, por ejemplo tumbando un muro «ya que estamos», la obra deja de ser locativa y queda sin licencia. El artículo 135 de la Ley 1801 lo trata como un comportamiento contrario a la integridad urbanística, y lo resuelve un inspector de convivencia y paz. Las medidas son la suspensión y el sellamiento de la obra, la demolición de lo construido y una multa especial por metro cuadrado. La multa va de 5 a 12 salarios mínimos por metro cuadrado en estratos 1 y 2, de 8 a 20 en estratos 3 y 4 y de 15 a 25 en estratos 5 y 6. En ningún caso supera los 200 salarios mínimos. El código sanciona a «quien incurra» en el comportamiento, así que tanto el propietario como el contratista que construye pueden terminar respondiendo.

Tampoco cuentes con legalizarlo después. El reconocimiento de edificaciones solo cubre obras terminadas al menos cinco años antes de la Ley 1848 de 2017, así que no sirve para un trabajo nuevo. Si la obra necesita licencia, el trámite va primero; lo explicamos en la nota sobre licencias de construcción y curadurías en Colombia.

Qué escribir en la cotización

La cotización es el lugar donde se fija la línea entre arreglo y licencia, antes de que el cliente te pida «un cambiecito» a mitad de obra:

1. La clasificación: «Trabajo clasificado como reparación locativa (Decreto 1077 de 2015, art. 2.2.6.1.1.10): no afecta estructura, distribución interior ni características funcionales, formales o volumétricas». Debajo, el detalle de lo incluido.
2. Lo que no incluye: «No incluye demolición o traslado de muros, apertura de vanos, ampliaciones, mezanines ni cambio de uso. Si el cliente los pide, se cotizan aparte y requieren licencia previa».
3. La copropiedad: la autorización escrita de la administración antes de empezar, si el inmueble está en propiedad horizontal.
4. El horario y los escombros: cuándo trabajas, dónde guardas el material y que el retiro de escombros está en el precio.
5. Las redes: si la parte eléctrica va con esquema constructivo o con certificación, y quién certifica el gas.

Si el cliente quiere la respuesta por escrito

Puede pedir un concepto a una curaduría. En Bogotá, por ejemplo, la Curaduría Urbana 3 emite un «concepto de norma – reparaciones locativas». Es una opinión y no un permiso, como aclara el propio documento, pero deja constancia de que se consultó.

La regla para decidir en la visita: si al terminar la vivienda tiene la misma estructura, los mismos espacios, el mismo tamaño, los mismos vanos y el mismo uso, es una reparación locativa; si algo de eso cambia, primero va la licencia y después la obra.

Fuentes oficiales: Decreto 1077 de 2015, artículo 2.2.6.1.1.10 (texto publicado por el Ministerio de Vivienda); Ley 810 de 2003, artículo 8; Ley 388 de 1997, artículo 99; Ley 1801 de 2016, artículo 135 y artículo 181; Ley 675 de 2001, artículo 3.